Законодательное регулирование найма жилого помещения, виды договора найма жилого помещения

Содержание

	Введение…………………………………………………………………………… 3

	Глава 1. Общие положения о договоре найма жилого помещения……………….6

	Понятие и законодательное регулирование найма жилого помещения…….6

	Понятие,  виды и содержание договора найма.   Договор социального найма………………………………………………………………………………...11

	Глава 2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору найма………………………………………………………………………………...27

	2.1.  Основания, категории граждан, нормы предоставления жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде по договору найма…. 27

	2.2. Изменение и расторжение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде…………………………..49

	Глава 3. Разрешение жилищных споров по договору найма в административном и судебном порядке………………………………………………………………....9

	Заключение………………………………………………………………………….68

	Библиографический список………………………………………………………72   

































Введение

Жилище - в конституционном праве термин, означающий избранное место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для свободного проживания человека.

Конституционно-правовое понятие «Жилище» шире понятия «жилое помещение», поскольку включает не только жилые дома, квартиры и их изолированные части, но и другие сооружения, традиционно используемые для проживания (чум, яранга, цыганская кибитка и т.п.). Зарубежная судебная практика иногда относит к охраняемому Конституцией «Жилищу» даже шалаши и другие самодельные постройки, если они служат лицу в качестве дома. В то же время не являются жильем помещения, предназначенные для временного (гостиница, больница) или не добровольного (тюрьма) пребывания человека.

Жилище, наряду с пищей, одеждой, водой, является одним из главнейших материальных условий жизни человека. Именно поэтому жилищная проблема является одной из острых проблем. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи.

Жилищные отношения возникают между множеством субъектов и направлены на приобретение или продажу, сдачу в аренду или наем, контроль содержания и предоставления жилых помещений.

Сложность таких отношений состоит, прежде всего, в том, что их участниками являются и организации, и государство, и физические лица.

Для того чтобы избежать хаоса и произвола, для защиты интересов всех участников жилищных отношений создан специальный нормативный правовой акт – Жилищный Кодекс Российской Федерации.

Соответственно, все виды жилищных отношений, а также тонкости их осуществления регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Важность этого документа трудно переоценить, так как он закрепляет и регулирует отношения, защищаемые Конституцией Российской Федерации (далее – Конституция РФ) - высшим законодательным актом страны, который провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью (статья 2 Конституции РФ). Так, в статье 40 Конституции РФ указано, что каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Кроме того, органы власти обязаны создавать благоприятные условия для осуществления этого права и поощрять жилищное строительство. Также, Конституция Российской Федерации закрепляет право малоимущих граждан на бесплатное или доступное, относительно уровня их доходов, жилье.

Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации – важнейший кодифицированный акт, регулирующий отношения, направленные на реализацию права каждого на жилище и иные отношения, возникающие в процессе обращения жилого фонда.

В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в долевом строительстве, приобретению жилья с помощью ипотечного кредитования.

Однако далеко не все имеют возможность приобретать собственное жилье. Жилье имеет значительную стоимость, и не у каждого гражданина есть средства для его приобретения. 	

В связи с чем, жилищным законодательством предусмотрен такой способ реализации права на жилище, как найм жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.

При этом существует ряд проблем в регулировании договорных отношений в сфере найма жилых помещений, актуальных для всех субъектов Российской Федерации. Поэтому развитию этой отрасли уделяется постоянное внимание со стороны государства.

Учитывая социально-экономическую значимость данного вида жилищных правоотношений, они выбраны объектом дипломного исследования.

В этой связи, в дипломной работе будут рассмотрены такие вопросы, как: законодательное регулирование найма жилого помещения, виды договора найма жилого помещения, основания и порядок предоставления жилого помещения по договору найма жилого помещения, в том числе заключение, изменение, расторжение договора найма жилого помещения, а также категории граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения по договору найма жилого помещения.

Цель работы:

- исследовать современную систему правового регулирования  рассматриваемых вопросов, практику ее применения в судебных спорах;

- раскрыть понятие, предмет, форму различных видов договора найма жилого помещения, включая права и обязанности сторон;

- раскрыть основания и порядок предоставления жилого помещения по договору найма;

- выявить правовые проблемы, возникающие при предоставлении жилых помещений по договорам найма, заключении, изменении и расторжении договора найма жилого помещения.

В качестве основного материала для данной дипломной работы были использованы следующие нормативно-правовые акты: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004, часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации от  26.01.1996, судебные решения различных инстанций, учебные пособия, научные статьи журналов. Также, использовались справочно-правовые системы «Консультант Плюс» и «ГАРАНТ».

	

	

	

	

	

Глава 1. Общие положения о договоре найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

Понятие и законодательное регулирование найма жилого помещения

Вопросы правового регулирования жилищных отношений, так или иначе, затрагивают интересы каждого человека. В России до революции регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы закреплялись в Законах Гражданских Свода Законов Российской Империи (1900 г.), который являлся официальным собранием действующих законодательных актов в те времена. Найм жилья оформлялся как имущественный найм по договору, где одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (ст. 1691 ч. 1 том X). Норм, специально посвященных  этим отношениям, не выделялось. 

В советский период Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (далее – ГК РСФСР 1922 г.) также не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Исходя из его норм определение понятия договора имущественного найма, и определение его предмета оставалось практически неизменным. Это по-прежнему был договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г.). Однако уже в ГК РСФСР 1922 г. круг конкретных объектов имущественного найма стал сужаться и можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные, к примеру, с передачей внаем жилых помещений (ст. 166). В целом регулирование этих отношений в первые годы советской власти осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях,  циркулярах, инструкциях.

В дальнейшем, Основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. систематизировали нормы о найме жилого помещения. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу, был срочным, возмездным, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма и в более или менее полном объеме  получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964 г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Основная часть жилищного законодательства включалась в состав гражданского, пока объективно развивающиеся и усложняющиеся жилищные отношения не потребовали принятия специальных жилищных законов. В связи с чем, был разработан Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (далее – ЖК РСФСР) и регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться названными нормативными правовыми актами.

В целом же суть системы правового регулирования отношений жилищного найма по-прежнему состояла в умалении норм жилищного найма, содержащихся в ГК и ЖК РСФСР, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений  в Российской Федерации начался с принятием Конституции РФ в 1993 году (Конституция РФ), которая впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).

Конституция РФ обладает верховенством над всеми законами и иными нормативными актами Российской Федерации. Нормы Конституции РФ составляют правовую основу жилищного права и определяют его дальнейшее развитие и совершенствование. В Конституции РФ закреплены такие основополагающие для жилищного права положения, как неприкосновенность жилища (ст. 25), запрет на произвольное лишение жилища (ст. 40), доступность и гарантированность объектов жилого фонда, свобода передвижения и выбора места жительства (ст. 27) и др.

Впоследствии жилищное законодательство развивалось в тесной взаимосвязи с гражданским законодательством, создавая тем самым единый правовой регулятор отношений по пользованию жилыми помещениями.  Так, первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), вступившая в силу с 1 января 1995 года, закрепила значительное число положений, обеспечивающих реализацию права граждан на жилище (ст. 288, 291 ГК РФ).

Вторая часть ГК РФ, вступившая в силу  1 марта 1996 года, регулирует отношения, возникающие при найме жилых помещений.

В соответствии с ГК РФ на основе договора аренды жилое помещение может передаваться во владение и пользование только юридическим лицам.

В случаях, когда жилое помещение передается во владение и пользование гражданам, ГК РФ различает найм жилых помещений по «договору найма жилых помещений», «договору социального найма» (глава 35 ГК РФ).

В настоящее время «договор найма жилого помещения» часто называют договором коммерческого найма, поскольку основной целью наймодателя, передающего жилое помещение во владение и пользование нанимателя, является получение прибыли.

Появление в ГК РФ понятия "договор социального найма жилого помещения" было связано с необходимостью отграничить договор, регулирующий отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования  от смежного с ним договора коммерческого найма жилого помещения. ГК РФ изменил его форму, содержание, четко отделив коммерческий наем от социального, упорядочил и отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, закрепив такие нормы, как обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов. А так же, установил ряд правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Как сказал  Крашенинников П.В. «ГК РФ развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения». Так, нормы ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ), основу которого составлял  ЖК РСФСР и другие нормативные акты советского периода. Но акты советского жилищного законодательства не соответствовали современным социально-экономическим условиям в России. Отсутствовало единство правового регулирования жилищных отношений, что приводило к определенным сложностям в правоприменении, осуществлении государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав и как следствие создавало условия для различных нарушений и злоупотреблений в жилищной сфере.

Со вступлением в действие 1 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) начался новый этап в регулировании жилищных отношений. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Значительной корректировке подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, регламентация изменения и расторжения договора, регламентация отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма.

Таким образом, регулирование договора найма жилых помещений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов гражданского и жилищного законодательства.

ГК РФ (глава 35) содержит общие положения о найме жилого помещения, которые закрепляют понятие, объект, форму договора, обязанности наймодателя и нанимателя, условия расторжения договора и прочее. Основным же источником нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений является ЖК РФ. 

Следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также семейным, административным, земельным законодательством. Ряд важных жилищно-правовых норм, относящихся к договору найма жилого помещения, содержатся и в других законах. Так, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» в статье 4 закрепляет, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма.

Указы Президента Российской Федерации играют важную роль в жилищном законодательстве. Одним из важных актов жилищного права является Указ Президента «Об обеспечении жильём ветеранов Великой отечественной войны 1941-1945 годов».

Что же касается Постановлений Правительства, то они издаются на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных законов, указов Президента Российской Федерации.

Нормативные акты федеральных органов власти могут издаваться в виде постановлений, инструкций, распоряжений, приказов и т. д.

На протяжении всего периода действия ЖК РФ, в него неоднократно вносились изменения, в части уточнения норм, понятий, или дополнения новыми нормами.  

Одно из важных нововведений наряду с другими дополнениями и изменениями, это включение новых разделов — «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома», целью которых является социальная поддержка граждан посредством расширения возможных и доступных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Соответственно и в ГК РФ появляется понятие новое «договор найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» (ч. 1 ст. 672,  в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ).

1.2. Понятие, виды, содержание договора найма. Договор социального найма

Как уже отмечалось ранее, долгое время договор найма жилого помещения не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором.

В дальнейшем, в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК РСФСР 1964 г. наем жилья был выделен в самостоятельный договорный вид.

В ГК РФ 1996 г. найму жилого помещения  посвящена уже целая глава, содержащая нормы, регулирующие договор найма жилого помещения. Дано общее понятие договора найма жилого помещения, определяющее его как договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671).

Кроме того, выделена такая разновидность договора, как «договор социального найма жилого помещения», к которому применяются правила, установленные ГК РФ к договору найма жилого помещения, и в дальнейшем, в 2014 году, ещё одна разновидность «договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования». Что касается ЖК РФ, то им определен перечень жилищных отношений (ч.1 ст.4), в том числе, жилищные отношения в сфере найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Соответственно, ЖК РФ более детально регулируется найм жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

Как установлено статьей 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Основания, условия, порядок предоставления жилых помещений по таким договорам установлены жилищным законодательством.

Исходя из анализа норм гражданского законодательства, следует, что оба вида договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, хотя и имеют существенную специфику,  все же следует рассматривать лишь как разновидности договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствует, прежде всего, их общая правовая цель - получение физическим лицом во владение и пользование жилого помещения для проживания в нем.

Т.е. существует договор найма жилого помещения и его разновидности, которые  непосредственно охватывают отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением.

Таким образом, сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Как установлено нормами статьи 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Некоторые положения ГК РФ дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, в том числе в договоре социального найма, договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть только совершеннолетний гражданин (например, п. 1 ст. 686 ГК РФ).

В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Договор найма жилого помещения носит срочный характер и заключается на срок, не превышающий пяти лет  в письменной форме (ст. 674, 683 ГК РФ).

Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным.

Ещё одно существенное условие договора найма жилого помещения - размер платы за наем (цена).

Так, платежи нанимателей, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности включают плату за: наем жилья - устанавливается в зависимости от общей площади и качества жилого помещения (ст. 15.1 Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики); содержание и текущий ремонт жилищного фонда - зависит от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг; капитальный ремонт жилищного фонда. Размер платы и сроки внесения платы устанавливаются сторонами в договоре найма жилого помещения. Изменение размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

Стороны договора найма жилого помещения наделены взаимными правами и обязанностями.

У наймодателя по договору найма жилого помещения возникают такие основные обязанности, как:

	передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

	осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

	предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

	производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения;

	обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

	При этом наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

	требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг;

	с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя;

	запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека;

	отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

	требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены;

В свою очередь у нанимателя жилого помещения в договоре найма жилого помещения возникают следующие обязанности:

	использовать жилое помещение по назначению, т.е. только для проживания и вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).

	обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК РФ);

	проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Проводится текущий ремонт за счет нанимателя;

	при прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

При этом наниматель жилого помещения имеет вправе:

	использовать жилое помещение для собственного проживания, а также проживания лиц, вселенных в предусмотренном законодательством порядке;

	вселять других лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем в качестве постоянно проживающих с ним при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц на момент вселения при соблюдении нормы жилой площади на одного человека. При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий не требуется (ст. 679 ГК РФ);

	вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК РФ);

	с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК РФ);

	с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

	по истечении срока договора заключить договор найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Относительно проживающих вместе с нанимателем граждан необходимо отметить следующее. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем в жилом помещении должны быть указаны в договоре найма (супруг, дети, родители, иждивенцы) (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

К сведению, как показывает судебная практика, определенную сложность для судов составляет рассмотрение дел о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения при разрешении жилищных споров, в случае, когда в качестве заинтересованных лиц выступают лица, проживающие совместно с нанимателем жилого помещения, ведущие с ним общее хозяйство, но не являющиеся его супругом, детьми и т.д.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Вместе с тем такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

В случае если эти лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем, согласно ГК РФ, указанные лица считаются сонанимателями (п. 3 - 4 ст. 677). При этом при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека, с этими гражданами заключается договор поднайма, который является возмездным и срок которого не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма.

Итак, не зависимо от разновидности договора найма, будь то договор социального найма или договор коммерческого найма, учитывая их общую правовую цель, ГК РФ закрепляет основные общие положения, регулирующие отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением.

Именно по этой причине, давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК РФ одновременно выделяет (ст. 672 ГК РФ) особые разновидности договора найма — договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, договор социального найма жилого помещения.

При этом ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: и договор социального найма жилого помещения, и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования  заключаются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Исходя же из анализа норм ЖК РФ, следует, что разновидность договора найма жилого помещения напрямую зависит не только от формы собственности, но и от целей использования жилищного фонда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

- жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

		- специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов предназначенных для проживания отдельных категорий граждан;

- индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

- жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Такая дифференциация жилищных фондов позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в него жилых помещений.

Как видно из определений, жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда предоставляются по договорам:

	найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде;

	найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

	социального найма.

	В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом (ст. 92 п.2 ЖК РФ).

	По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст.100 п.1 ЖК РФ).

	Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения (ст.100 п.2 ЖК  РФ).

	В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права, обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением (ст.100 п.3 ЖК РФ).

	Однако предназначены такие жилые помещения для проживания определенной категории граждан в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ, другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 91 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

	Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

	К таким гражданам относятся депутаты, военнослужащие, государственные и муниципальные служащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи, врачи, учителя и др.

	Например, военнослужащему служебное жилое помещение может быть предоставлено, когда прохождение им военной службы проходит вне региона его постоянного места проживания.

	К сожалению, в настоящее время на практике круг лиц, которым могут быть предоставлены такие жилые помещения, значительно ограничен. Врачи,  учителя получить служебное жилье практически только, если они согласятся поехать работать в сельскую местность.

К пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные ЖК РФ и другими актами жилищного законодательства.

По договору найма служебного жилого помещения одна сторона - наймодатель (орган государственной власти либо орган местного самоуправления, либо государственное унитарное предприятие, государственное или муниципальное учреждение, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение) обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) служебное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. Типовой договор найма служебного жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 94 ЖК РФ). Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 95 ЖК РФ). В нем определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию служебным жилым помещением и включаются члены семьи нанимателя. Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и коммунальные услуги в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения.

Права проживающих в служебном помещении граждан ограничены. Они не вправе сдавать жилье в аренду, обменивать на другое и т. д. А главное, эти жилые помещения не подлежат приватизации.

Однако имеются случаи, когда собственник жилого помещения дает согласие на приватизацию, а также случаи, когда данный вопрос решается в судебном порядке.

Разрешение собственника служебного жилого помещения, к примеру, можно получить в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, согласно которому приватизировать служебное жилое помещение могут наниматели, прожившие в нем и проработавшие в организации (учреждении), предоставившей его, более десяти лет.

	Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (в учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. В качестве примера гражданина, которому может быть предоставлено жилое помещение в общежитии, можно привести военнослужащего проходящего военную службу по контракту, прибывшего на новое место службы, до получения им жилого помещения.

В Астраханской области ведомственные дома-общежития переданы в муниципальную собственность. Со всеми проживающими в жилых помещениях этих общежитий гражданами необходимо было заключить договор социального найма. Для решения этого вопроса органом местного самоуправления была создана комиссия по рассмотрению вопроса о возможности заключения договора социального найма на основании ранее выданного гражданам документа на вселение (ордера, решения, постановления и т.д.). Но, к сожалению, имеющиеся у граждан документы-основания не всегда соответствовали действительности. К примеру, не соответствовала нумерация жилых помещений, фактическое количество проживающих в них граждан, некоторые помещения были заняты самовольно или самовольно объединены в одно помещение. В таких случаях вопрос решался в судебном порядке. При доказывании в суде нанимателем своего права на занимаемое им помещение суд выносил соответствующее решение об обязании  органа местного самоуправления заключить  с ним договор социального найма.  

	Маневренный фонд - разновидность жилищного фонда временного пользования, в кот.......................